МОСКВА СДАЕТСЯ!

23 декабря 2022

Кристина КОНДРАШКОВА, специально для «Новой газеты Европа»

До февраля этого года Москва была магнитом не только для жителей России, но и для граждан других государств. Население мегаполиса неуклонно росло: если к моменту распада СССР здесь жило 9 миллионов человек, то к началу 2022 года, только по официальным данным – 13 миллионов (по неофициальным – и вовсе порядка 15 млн). Людей завлекал сюда высокий уровень жизни: зарплаты, в 2-4 раза превышающие средние по стране, качественные медицина и образование, обилие культурных программ.

Но с началом войны, и особенно после того, как стало понятно, что она идет не совсем по плану, критерии привлекательности российской столицы изменились. Так ли важно, что в театре Вахтангова идет премьера «Пер Гюнта», если в соседней Рязани рвутся снаряды?

Впервые с 1993 года, даже по официальным данным Мосстата, население города уменьшилось. Пусть и незначительно: с января по сентябрь в город на постоянное или временное проживание приехали 121 176 человек, а покинули Москву – 149 276. Минус 28 100 жителей. И заводить детей москвичи теперь не спешат: смертность превысила рождаемость на 3 063 человека. А ведь в сентябре еще только началась мобилизация и массовый отъезд граждан за рубеж – какую убыль дали эти события, мы узнаем лишь в следующем году. В процентном соотношении все приведенные показатели – капля, но важен сам факт, который может стать тенденцией.

Чувствительным индикатором стала ситуация на рынке недвижимости. В Москве она традиционно дорогая – и пока еще остается такой.

Но специалисты констатируют: жилье в столице дешевеет, желающих покупать его все меньше.

Растет число объявлений с экстремально низкими ценниками, порой доходящими и до вполне региональных значений.

Почем и с какими настроениями отдают квадратные метры в Москве периода развитого военного времени – разбиралась корреспондент «Новой-Европа».

Бери – не хочу

Борис сдает квартиру в Подмосковье покомнатно, ищет жильцов. Недавно один съехал, прожив полтора месяца: «Сказал, с работой что-то не заладилось». Борис вспоминает, как сдавал жилье после объявления мобилизации – было страшно: «Рассказывают, что по этим объявлениям людей выцепляют, везут в военкомат».

– Что в этот раз было примечательно – звонило много русских: мужчины с семьями, четверо мужчин, парень с девушкой. Женщин вообще не было. Раньше было много звонков от мигрантов, в этот раз ни одного. Позвонил один молодой человек, сказал, что хотел бы снять даже без просмотра: «Все устраивает, цена хорошая». Я пытаюсь максимум информации о человеке собрать еще до встречи, неудобно в глаза говорить: «Вы мне не нравитесь». Смотрю по мессенджерам, привязанным к телефону – зачастую у людей там фотографии. Один раз на фото был молодой человек по форме, вооруженные силы России. Я не стал ему сдавать. После начала СВО у меня кардинально поменялось мнение о российских военнослужащих, нет у меня желания пускать этих людей в свой дом.

Напрямую про отношение к «СВО» он не спрашивает:

– Я, наверное, как и все, кто сдает жилье, избегаю этих тем. Если человек придет в футболке с «Z» – он мне не нужен. Но в принципе, кому ни сдавал, все избегают этой темы. Людям сложно про нее говорить, они могут в страхе начать «заливать» – мало ли, вдруг я мент.

К весне 2022 года цены на помесячную аренду комнат близ станций метро Измайлово и Первомайская начинались от 15 000 рублей, а в среднем составляли 16 000 – 18 000. Сейчас порог снизился до 10 000 – 12 500.

Одна из арендодателей коротко отвечает на уточняющие вопросы: дешево, потому что нет стиральной машинки, да и ремонт, дескать, давно не освежался. Может, оно и так, но комната выглядит вполне аккуратной, и в иные времена – кажется мне, как опытному квартиросъемщику – стоила бы дороже.

Квартиры просели в цене еще заметней. Год назад «убитая» однушка у метро Кожуховская стоила 45 000 рублей в месяц. Сейчас здесь же по этой цене вижу евродвушку. Жилье хорошее: безупречный ремонт в ванной, литая столешница из светлого дерева обрамляет белые кухонные ящики, современные плиту и раковину. Серая плитка на стене и полу. Модный «икеевский» минимализм. Из кухни проход к стеклянному столику и кожаному дивану. В другой комнате двухспальная кровать и шкаф-купе. Техника на кухне, даже посудомоечная машина, шторы на окнах, обувница – все есть. Более того, в квартире – теплые полы, а бонусом – парковка у дома.

Звоню и узнаю, что опоздала: «Кажется, уже сдали, только договор еще заключить не успели». На вопрос, почему так дешево, секундная заминка: «Я считаю, что это достойная цена».

То же происходит на юго-западе столицы: на Теплом Стане приличное жилье можно снять за 35 000 – 40 000 рублей вместо прошлогодних 55 000. Хозяева квартир сдают их вместе с хорошими кухнями, буфетами из древесины и посудомоечными машинами. Более того – такие цены есть не только в хрущевках, но и в новых домах с консьержами и видеонаблюдением.

Константин Апрелев, основатель Российской гильдии риелторов, говорит:

– Чтобы понять, что происходит на рынке найма жилья, нужно вспомнить, что происходило как минимум последние три года. Рынок найма обладает цикличной зависимостью: обычно с августа цены начинают расти, увеличиваясь примерно на 10-15% вплоть до Нового года. И по окончании года, примерно с января, цены начинают постепенно снижаться, доходя к августу до показателей прошлого года. А потом вновь начинают расти. Связано это прежде всего с сезонной миграцией студентов и рабочих из ближнего зарубежья и региональных центров в города-миллионники: летом трудовая миграция внутри России практически ничтожная. Так вот: в 2020 году, в первый год пандемии, из-за сокращения притока рабочей силы, связанного с карантином и другими ограничениями, цены осенью вообще не выросли. Целый год прошел «в спячке»: спрос был низким и цены – не очень высокими. А вот в 2021 году начались миграционные процессы между странами, это привело к тому, что сначала на 10% цены выросли, а потом в ноябре – еще на 15%. Получилось так, что цены найма в 2021 году выросли почти на 25-30% по отношению к обычным ставкам. После этого цены скорректировались не на 10%, а на все 15-20%. В 2022-м году началась военная операция, это сократило миграцию и привело к тому, что цены снизились еще где-то на 15-20%. А осенью, как обычно, начался небольшой рост, в сентябре цены выросли примерно на 10%. Но после того, как объявили частичную мобилизацию, вновь пошло снижение.

По словам Апрелева, сейчас на рынке началась стабилизация. И с конца ноября даже наметился небольшой рост спроса.

– Но это не очень существенный тренд, который глобально на цены не повлияет. Я думаю, что цены будут стабильными практически до весны. Не будет ни роста, ни падения.

По словам заместителя директора Управления аренды квартир «Инком-недвижимости» Оксаны Поляковой,

сейчас спрос на аренду квартир в Москве примерно на 50% ниже, чем в конце прошлого года.

– Весной спрос тоже был невысоким. Апрель на рынке аренды – традиционно активный период в первом полугодии. Впрочем, как и март, но в этом году ситуация неопределенности заставила многих нанимателей отложить решение жилищных вопросов. В апреле шок прошел, вновь в Москву стали приезжать люди и снимать жилье. Но в июле, как и в мае–июне, предложение в пять раз превышало спрос, – говорит она.

Традиционный рост спроса вновь начался в конце августа, но продлился, по понятным причинам, всего до 21 сентября.

– Конкуренция за жильцов среди арендодателей сегодня высокая. Чтобы привлечь клиентов, около 50% из них согласны на размещение квартирантов с детьми и домашними животными, примерно 20% стали менее требовательными по отношению к составу и национальности нанимателей, порядка 40% готовы разбить сумму страхового депозита на две части (чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на квартиросъемщика). При этом предпосылки для увеличения спроса и цен пока отсутствуют – во-первых, сложная политическая и экономическая ситуация не способствует подъему деловой активности и улучшению благосостояния нанимателей; во-вторых, рынок живет в соответствии с факторами сезонности – согласно им, оживление наступит не раньше марта–апреля.

Метры, которые всегда с тобой

Сегодня в Москве – даже не у черта на рогах, а недалеко от метро – вполне можно найти квартиры со стоимостью квадратного метра в районе 175 000 рублей. Что невероятно, ведь в январе «квадрат» стоил в среднем 293 000. Да, в таких квартирах простенький косметический ремонт, ванные комнаты без изысков, но в целом – заезжай и живи.

Есть, конечно, и откровенно «сказочные» варианты в ценовом диапазоне от 5 500 000 до 6 000 000 рублей за 30 «квадратов», но на поверку дозвониться по подобным объявлениям оказывается невозможно.

Эксперты расходятся в оценках состояния столичного рынка квартир на продажу. Например, портал «РеалтиМаг» вообще не замечает кризиса, и сообщает, что средняя цена квадратного метра в Москве в 2021 году составила 268 386 рублей, а в декабре 2022 – 297 678 рублей. А цена на «первичку» якобы поднялась с 268 135 до 309 812 рублей за квадратный метр по сравнению с прошлым годом.

Константин Апрелев – напротив, говорит о снижении цен.

– Оно на вторичном рынке началось еще в мае, а на первичном – летом, причем по инициативе застройщиков, запустивших различные акции, – объясняет он. – Эти два рынка – «первичики» и «вторички» – друг от друга сильно зависят. Существенно выросла ставка по ипотеке на первичном рынке, поэтому менее доступной стала покупка жилья (85% сделок на рынке – ипотечные). Сначала было непонятно, сохранят или нет льготную ипотеку на первичном рынке: на нем она является драйвером покупательского спроса. До весны она составляла 6%. С конца марта ее пролонгировали и сохранили ставку в размере 7%. Это позволило застройщикам какое-то время держать цены, но они неизбежно начали снижаться, потому что общий драйвер рынка сейчас на снижении.

Это, по словам эксперта, отразилось и на вторичном рынке: в апреле на нем произошел обвал покупок, а в мае – снизились цены.

– Два года пандемии была достаточно низкая льготная ставка, и существенно увеличился спрос, а с ним — очень выросли цены.

На вторичном рынке они выросли за два с половиной года примерно на 35-40%, а на первичном – на 40-50%. Практически в 1,5–2 раза снизилась доступность, – говорит Апрелев. – Доступность – это когда люди, получая кредит, рассчитываются за него частью ежемесячного дохода. Размеры ежемесячных отчислений за идентичные квартиры за три года выросли в 1,5–2 раза. Ну а в целом вся ситуация – следствие санкций в отношении российской экономики. В 14-м году, после Крыма, тоже были введены санкции. Гораздо меньшего масштаба, но это тоже привело к тому, что за полтора года, в 2015–2016 годах цены снизились на 15-20%. А сейчас объем и масштаб санкций гораздо выше – это неизбежно приведет к гораздо большей коррекции цен.

– В нынешних социально-экономических условиях неизбежно снижение покупательной способности населения; условия ипотечного кредитования улучшаться не будут – это тоже очевидно. Следовательно, число ипотечных сделок снизится, – говорит директор по вопросам вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. И тут же успокаивает. – Давление на цены продолжится – мы прогнозируем дальнейшее уменьшение примерно на 10%, плюс теоретически возможно плавное снижение еще на 5%. И это нормально, рынок был очень перегрет, цены раздуты – сейчас они будут приходить к разумным значениям. А спрос на жилье всегда будет – на рынке останутся те, кому необходимо решить квартирный вопрос. И по-прежнему квартира в Москве остается надежным активом, самым понятным и разумным вложением средств для их сбережения.

И тут с экспертом трудно не согласиться: квартира в Москве сейчас – актив надежный, и никуда она от тебя не денется. Даже если ты сильно этого захочешь.